Guía para el cálculo de la Plusvalía 2021

El decreto BOE 268 09/11/2021 ofrece dos formas de calcular una tasa que grava a las viviendas vendidas, donadas y heredadas siempre que haya un beneficio en cada operación.
El Consejo de Ministros ha aprobado el nuevo Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como impuesto de plusvalía. El mismo funciona casi igual que el anterior que tumbó el Tribunal Constitucional y vuelve a gravar las operaciones de venta, donación o sucesión de viviendas. Eso sí, introduce algunas novedades desde el día de hoy.

Cuando no hay beneficio no hay Tasa que pagar

La primera y más llamativa es que nunca se deberá pagar la tasa si no he obtenido un beneficio con la operación. Si compré una casa por 300.000 euros hace unos años y la vendo por 280.000 no tendré que preocuparme por nada. Antes sí que era posible que hubiera que pagar y este fue uno de los principales motivos por el que lo tumbó el Tribunal Constitucional.

Nuevo cálculo de la Plusvalía

Pero la gran mayoría de las operaciones no cumplen este supuesto y aquí es donde entra otro añadido. El decreto impulsado por el Ministerio de Hacienda ofrece dos opciones diferentes para pagar la plusvalía. El importe se podrá calcular en función de la diferencia entre la compra y la venta o mediante unos nuevos coeficientes catastrales. En el primer caso, la base se extraerá de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por el beneficio. Y a este se aplicará la cuota, con un tipo máximo del 30%.

En el segundo caso, la base se extraerá de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por los coeficientes, que van del 0,13 en el caso de un año a 0,45 a partir de dos décadas, aunque no en todos los años es creciente al tener en cuenta la crisis económica. La portavoz del Gobierno incidió en que los mismos se actualizarán cada año ya que tienen que tener en cuenta la situación que vivía el mercado inmobiliario en ese momento.

En función de la diferencia

Estas operaciones pueden resultar complicadas para el ciudadano, pero otorgan margen de maniobra para elegir lo que se adapta mejor a cada caso. Por ejemplo, si una vivienda fue adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende ahora por 260.000 con un valor catastral del suelo de 20.000 será más beneficioso el primer supuesto, ya que se pagará 600 euros en lugar de 720.

En función de los coeficientes

Un caso en el que sería más beneficioso optar por los coeficientes sería si adquirimos una vivienda en 2017 por 310.000 euros y se vende ahora por 350.000 con un valor catastral del suelo de 60.000. Así, se abonarían 3.060 euros por la plusvalía en lugar de 7.200 del segundo sistema.

Cierto margen de maniobra

Aunque esta es la norma general a seguir, los diferentes gobiernos locales tendrán cierto margen de maniobra y podrán quedarse con la base aprobada por el Gobierno o reducir ciertos márgenes. Contarán la posibilidad de rebajar los valores catastrales hasta un 15% y dispondrán medio año para adaptarse a la nueva normativa aunque se empezará a cobrar desde la publicación del mismo, que se espera para el miércoles. Así, se podrá adaptar el impuesto a cada circunstancia municipal, algo que ya se hacía con anterioridad.

Resumen del cálculo del Nuevo Impuesto de Plusvalía

Tres ejemplos del nuevo cálculo del impuesto

El Gobierno ha aportado tres hipótesis para explicar el cálculo y qué impuesto corresponderá.

Primer supuesto

Un ciudadano compró una vivienda en 2007 por 300.000 euros y la vende a finales de este año por 290.000 euros. El contribuyente obtiene, en el valor real, una minusvalía, aunque en el valor catastral se aumenta en 25.000 euros. Con el modelo de cálculo anterior, la base imponible quedaría en 11.200 euros, y tendría que abonar hasta 3.360 euros.

La actual norma del impuesto lleva a que el contribuyente quede exento de pagar al no haber recibido plusvalía.

Segundo supuesto

Un ciudadano compró una vivienda en 2017 por 310.000 euros y se desprende de ella en 2021 por 350.000 euros. La plusvalía sería de 40.000 euros. En la fecha en la que se produce la venta, el inmueble tiene un valor catastral total de 100.000 euros, de los que 60.000 euros corresponden al terreno y 40.000 euros a la construcción. Para calcular el aumento del valor catastral, sobre el que se calcularía la cuota imponible, el ejemplo aportado por Hacienda explica que se multiplica el valor de la construcción por el porcentaje sobre la plusvalía. Es decir, el 60% de 40.000 euros, siendo el resultado 24.000 euros.

En el cálculo de la base imponible, con la nueva fórmula que se aplica, queda en 10.200 euros. Es decir, es inferior al aumento de valor, por lo que se aplica sobre esta cantidad el porcentaje del impuesto, cuyo tipo máximo es el 30%. El resultado sería el pago de 3.060 euros.

Tercer supuesto

El último de los ejemplos, una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros. La plusvalía en este caso es de 10.000 euros. En esta ocasión, el valor catastral de 100.000 euros está compuesto en un 20% por el valor del suelo. Para el cálculo del impuesto, el aumento de valor catastral, por tanto, sería de 2.000 euros (20% de 10.000 euros). Si se aplica la fórmula del método objetivo, al contribuyente de tocaría una base imponible de 2.400 euros, una cantidad mayor que el aumento real. Por eso, en esta ocasión, el vendedor del inmueble calcularía su impuesto sobre la cifra de menor cuantía. El resultado: 600 euros (30% de 2.000 euros), frente a 720 euros (30% de 2.400 euros) que le correspondería en el cálculo «objetivo».